Debattartikel i DN 18/11: FI och bostadsmarknaden

Vissa debattörer kopplar det ändrade läget till Finansinspektionens (FI:s) åtgärder. De pekar inte minst på amorteringskraven för hushåll med stora skulder i förhållande till bostadens värde och – från och med i år – i förhållande till inkomsten. Tesen är att FI bidragit till att dels sänka bostadspriserna, dels stänga ute unga från bostadsmarknaden. Och att det är FI:s ansvar om bostadsbyggandet minskar.

Jag menar att kritiken ger en missvisande bild av vad FI:s åtgärder betyder för ungas möjligheter att låna. Och att den överdriver betydelsen för att prisuppgången brutits. Jag ska förklara varför, men låt mig börja med sätta in FI:s åtgärder i sitt sammanhang.

Grunden finns i FI:s uppdrag att motverka obalanser på kreditmarknaden. Svensk ekonomi har utvecklats väl under en följd av år. Inte minst hushållen har gynnats. Stigande sysselsättning, högre reallöner, sänkta skatter och låga räntor har gett utrymme för både ökad konsumtion och högt sparande.

Att ekonomin utvecklas väl är glädjande, för samhället och för enskilda. Men långa perioder med obruten uppgång är inte bara av godo. När solen lyser oavbrutet är det är lätt att glömma att vädret kan vända. På samma sätt börjar många tro att arbetslösheten inte kan öka, inkomster inte kan sjunka och räntor alltid kommer vara låga. I den tron kan människor lockas att – i närmast bokstavlig mening – inteckna framtiden.

Hushållen har alltså gradvis tagit på sig allt större skulder för att köpa bostäder. Stor efterfrågan gör att priserna stiger, vilket gjort att det krävs ännu större lån för att köpa bostad. Optimistiska hushåll kan på så sätt driva skulder och bostadspriser allt högre, i en självförstärkande process.

Stora skulder, ofta till rörliga ränta och kopplade till höga priser på tillgångar, gör hushåll sårbara om solen går i moln och det där som inte hänt på länge – eller något ännu värre – skulle hända. Därför har FI i uppdrag att minska sårbarheten. Och vi har agerat. FI införde 2010 ett bolånetak och 2016 ett amorteringskrav, som skärptes 2018. Att det är viktigt att försöka motverka uppbyggnaden av stora skulder är en av lärdomarna från finanskrisen. Länder i motsvarande läge som Sverige har satt in liknande åtgärder.

FI:s åtgärder rör nya lån och därmed de som köper bostad för första gången, inklusive unga hushåll. Men har FI:s åtgärder verkligen stängt ute unga från bostadsmarknaden?

En närmare granskning visar att svaret i allt väsentligt är nej. Unga hushåll, eller – mer generellt – hushåll med lägre inkomst och mindre sparande, har alltid haft svårt att köpa bostad. Men att det har blivit än svårare de senaste åren, speciellt i storstadsområdena, beror till helt övervägande del på högre bostadspriser. Låt mig precisera med siffror från FI:s bolåneundersökningar och offentlig statistik.

Mellan 2012 och 2017 steg bruttoinkomsten för en genomsnittlig 25–30 åring med 4 100 kronor. Samtidigt steg den inkomst som behövdes för att få låna till en genomsnittlig etta i riket med 4 600 kronor. Stigande bostadspriser stod för cirka 3 900 kronor av ökningen och amorteringskravet för 120 kronor. (Inflation och något striktare kreditprövningar stod för resten.) Nästan hela inkomstökningen åts alltså upp av högre priser. För köp av en etta i Stockholms innerstad behövde inkomsten öka med 7 400 kronor. Här svarade prisuppgången för 6 700 kronor jämfört med amorteringskravets 190 kronor. Här räckte en genomsnittlig inkomstökning inte alls till för att uppväga prisuppgången. Siffrorna visar också att kreditprövningarna endast har blivit marginellt striktare. Flertalet unga låntagare amorterade redan innan FI:s krav infördes.

Exemplen visar att högre bostadspriser är den faktor som mest missgynnat de unga, de som söker större bostad och de som behöver flytta till en dyrare ort. FI:s amorteringskrav har spelat en begränsad roll.

Det för mig över till tesen att FI:s åtgärder sänkt bostadspriserna. Först ska sägas att FI:s syfte inte är att påverka bostadspriserna. Vårt uppdrag rör riskerna kopplade till hushållens skulder. Det hindrar inte att FI:s amorteringskrav kan ha bidragit till dämpningen. Effekten går främst via låntagare som tidigare inte amorterade i nivå med kraven. Dit hör grupper med något lägre belåningsgrader och därmed i första hand andra än unga låntagare. Som framgår av räkneexemplen gjorde bankernas kreditprövningar att de unga redan amorterade nästan i nivå med kraven.

Men allt talar för att andra faktorer är långt viktigare än amorteringskravet. För det första är det ökade utbudet av bostäder centralt. Analyser i FI:s stabilitetsrapport, som publiceras den 27 november, visar till exempel att priserna har fallit mest i de län där det byggts mest.

För det andra finns en gräns för hur stora lån hushåll vill och kan ta. Det skapar en slags tyngdkraft som förr eller senare får prisstegringar att stanna av. Kraften verkar via att enskilda inte vill lägga hur stor del som helst av sina inkomster på boende och via att bankernas kreditprövningar fungerar som de ska. Följaktligen var det ofrånkomligt att prisuppgången förr eller senare skulle brytas. Och som jag påpekade inledningsvis: Att bostadsmarknaden går in en lugnare fas är sunt.

Dessutom är det ohållbart om bostadsbyggande kräver att priserna är så höga att hushållen för att kunna köpa nya bostäder måste belåna sig mer än de vill och bör. Ohållbart är också rätt ord för att beskriva affärsmodeller som bygger på att köparna av nya bostäder måste tro att priserna ständigt ska stiga. Det framgår av att köpare numera inte i samma utsträckning vill ta på sig prisrisken genom att köpa dyra bostäder långt innan de är byggda. Även det måste ses som sunt.

Målet om fortsatt stort byggande går alltså inte att nå via att lätta på kraven på bolånemarknaden. FI:s åtgärder formaliserar naturliga villkor i en väl fungerande bolånemarknad. Perioden då maximal belåning och amorteringsfria lån var normen och större skulder jagade ständigt högre priser är över. Och den bör saknas allra minst av unga och andra som vill hitta en ny eller större bostad.

För att hjälpa dem krävs i stället åtgärder på bostads- och byggmarknaden. En bättre fungerande hyresmarknad och billigare byggande bör stå i fokus. Det bör kombineras med lägre ränteavdrag och förändringar i beskattningen av bostäder som ökar rörligheten.

Reformer på dessa områden vore gynnsamma för både de som söker bostad och samhällsekonomin. Återgång till skulddrivna ökningar i bostadspriser vore det inte.

Erik Thedéen
Generaldirektör, Finansinspektionen