Debattartikel i DN 23 oktober 2017: Amorteringskravet behöver skärpas

Företrädare för banker, byggare med flera var emot skärpningen redan innan bostadsmarknaden började svalna. Vi ser ingen anledning att i sak ändra vårt förslag. Låt mig förklara varför.

Sverige befinner sig i en högkonjunktur. Enligt Konjunkturinstitutets beräkningar är resursutnyttjandet nästan lika ansträngt som före 1990-talskrisen och finanskrisen 2007–2008. Samtidigt är räntorna extremt låga. Tillsammans med en dåligt fungerande bostadsmarknad skapar det ett drivhusklimat för stigande bostadspriser och en snabb skuldökning bland hushållen. Bara under de tre senaste åren har bostadspriserna ökat med nästan 40 procent och hushållens skulder med 20 procent. Bostadspriserna ligger på historiskt höga nivåer i förhållande till hushållens inkomster. De senaste månadssiffrorna är små krusningar i denna utveckling.

Sedan 2014 ansvarar FI för makrotillsynen i Sverige. Vårt uppdrag från riksdag och regering är att motverka finansiella obalanser. Det innebär att vi ska agera om vi exempelvis ser att hushållens skulder kan skapa obalanser som riskerar att leda till att fler blir arbetslösa i nästa lågkonjunktur. Uppdraget är att verka för att hushållen ska vara väl rustade för sämre tider. Det var därför FI införde ett amorteringskrav i juni 2016.

Vi kan konstatera att amorteringskravet har haft en dämpande effekt på skulder och bostadspriser. Kravet är inte verkningslöst, som vissa hävdade. Och det blev heller inget ras på bostadsmarknaden, vilket andra varnade för. Men FI bedömer att kravet behöver kompletteras.

Hushåll med höga skuldkvoter – stora lån i förhållande till inkomsten – är sårbara. Deras utgifter ökar om räntorna stiger. Det är svårt för dem att betala sina lån om de blir arbetslösa eller sjuka eller om deras inkomster sjunker av andra anledningar. Dessutom minskar deras förmögenhet om bostads- och aktiepriserna faller. De kan därför behöva minska sin konsumtion om ekonomin utvecklas svagt, vilket skulle förstärka en lågkonjunktur. I förlängningen kan en sådan utveckling också hota den finansiella stabiliteten.

Andelen hushåll med höga skuldkvoter har ökat de senaste fem åren. Amorteringskravet tycks visserligen ha brutit denna trend, men det är fortfarande många som tar lån som innebär höga skuldkvoter. Det är en utveckling som varken det nuvarande amorteringskravet eller bolånetaket fångar.

Vissa menar att hushåll med stora skulder inte är sårbara. Normalt sänker ju centralbanken sin styrränta när ekonomin försvagas, vilket gör att dessa hushåll får den största lättnaden i sina räntebetalningar. Då behöver de inte minska sin konsumtion. Men den mekanismen förutsätter att centralbanken har utrymme att sänka styrräntan, vilket inte är självklart när räntorna redan är låga. Den förutsätter också att hushåll med stora skulder fortsätter att konsumera när deras räntebetalningar minskar, vilket heller inte är självklart. Utvecklingen i till exempel Storbritannien under finanskrisen visar att hushåll med höga skuldkvoter förstärkte nedgången, trots att räntorna sänktes.

Dessutom fungerar saker och ting inte alltid normalt. De räntor som hushållen möter kan stiga, även om centralbanken sänker styrräntan. Och den ökade osäkerheten i en kris kan i sig få högt belånade hushåll att minska sin konsumtion. Vi vill med hjälp av amorteringskravet göra hushållen mer motståndskraftiga mot det oväntade. Därigenom minskar även risken för en finansiell kris.

Därför föreslår FI en skärpning av kravet som just berör hushåll som tar stora lån i förhållande till sin inkomst. Inte heller denna gång handlar det om drastiska effekter. Enligt våra beräkningar kommer ungefär 15 procent av de hushåll som köper en bostad under 2018 att omfattas av skärpningen.

Kravet kommer att dämpa skulder och bostadspriser ytterligare något. Det skärpta amorteringskravet fungerar dessutom som en automatisk stabilisator av hushållens skulder. Om bostadspriserna ökar snabbt vill fler hushåll låna mer än 4,5 gånger sin inkomst. Då omfattas de av det skärpta kravet. De måste se över lånekalkylerna. Det gör att många av dem köper lite billigare bostäder och lånar lite mindre. Skulduppbyggnaden bromsas. Men det omvända gäller också; om bostadspriserna dämpas är det färre som behöver låna mycket och därmed färre som omfattas av kravet.

Vissa hävdar att ytterligare amorteringskrav gör det omöjligt för ungdomar att köpa sin första bostad. Men det synsättet är för snävt. Unga förstagångsköpare har ofta låga inkomster. Bankernas kreditprövningar innebär att de inte får låna så mycket som 4,5 gånger inkomsten. Därför är det inte främst ungdomar som kommer att omfattas av det skärpta amorteringskravet.

Det största hindret för ungdomars inträde på bostadsmarknaden är i stället de höga bostadspriserna. Det skärpta amorteringskravet dämpar bostadspriserna utan att ungdomar behöver amortera särskilt mycket mer. Därmed underlättar kravet ungas inträde på bostadsmarknaden.

Inte heller äldre som vill flytta från en större bostad till en mindre påverkas normalt av amorteringskravet. Oftast innebär en sådan flytt att hushållet kan minska sina lån, vilket gör att de i mindre utsträckning omfattas av både det befintliga och det skärpta amorteringskravet. I stället är det främst hushåll med goda inkomster som får låna mindre eller öka sina amorteringar.

Att bostadsmarknaden nu har gått in i en lugnare fas är välkommet. Men det återstår att se huruvida lugnet är beständigt. Och hushållens skulder ökar fortfarande snabbare än deras inkomster och bostadspriserna är fortfarande höga. Följaktligen kvarstår behovet av åtgärder.

Flera remissinstanser pekar på att ett skärpt amorteringskrav inte är den bästa åtgärden för att minska riskerna med hushållens stora skulder. Jag har från FI:s sida påtalat behovet av en samlad politik som med åtgärder på flera områden dämpar riskerna med hushållens skulder. Det behovet kvarstår. FI kan inte bara vänta och se. Vårt uppdrag från regering och riksdag är att agera när riskerna ökar. I det här fallet innebär det att vi efter beslut av FI:s styrelse lämnar ett förslag till regeringen, som sedan får säga ja eller nej till förslaget. I avsaknad av andra åtgärder som kan minska riskerna för svensk ekonomi bedömer FI att ett skärpt amorteringskrav är nödvändigt.

Erik Thedéen
Generaldirektör, Finansinspektionen