Erik Thedéen: Sund mångfald på bolånemarknaden

• Datum: 2019-04-08
• Talare: Erik Thedéen
• Möte: Bolånefinansieringens utveckling

Inledning

En välfungerande bolånemarknad är av stor betydelse för både hushållen och ekonomin i Sverige. Den svenska bolånemarknadens struktur var under en lång tid ganska stabil, men idag håller marknaden på att förändras på ett flertal olika sätt. Jag kommer idag prata om hur FI ser på dessa förändringar inom hur bolån lämnas och finansieras. Låt mig först ge en kort bakgrund.

Översikt över bolånemarknaden i Sverige och den senaste tidens utveckling

Bolånemarknaden i Sverige uppgår idag till ungefär 3 300 miljarder kronor, vilket motsvarar ungefär 70 procent av landets BNP.

Fram tills idag har nästan alla bolån till hushåll i Sverige tillhandahållits av inhemska banker. Dessa banker faller under flera kategorier: storbanker, medelstora banker, filialer till utländska banker, oberoende sparbanker och mindre, mer nischade banker. Den svenska bolånemarknaden har historiskt sett varit starkt koncentrerad. Om vi räknar Nordea som en svensk bank när det gäller bolån så står de fyra storbankerna för nära 75 procent av hela bolånevolymen. På just bolåneområdet har dock de svenska storbankerna gradvis förlorat marknadsandelar till mindre banker och filialer till utländska banker.

Bolån är en mycket viktig produkt för svenska banker. De utgör grunden för många kundrelationer och skapar merförsäljning till kunden. Bolån är allt annat än en förlustaffär. Bankerna har kunnat göra goda och även växande vinster på sina bolån. Detta kommer sig till stor del av att de svenska bankerna är relativt kostnadseffektiva jämfört med andra banker i Europa. Bankerna har även kunnat kompensera för låga räntor och hårda regleringar genom ökade utlåningsmarginaler. Detta har varit möjligt tack vare hushållens höga efterfrågan på lån, vilket delvis berott på mycket låga bolåneräntor. Bankernas vinster återspeglar också den traditionellt svaga konkurrensen som råder på just bolånemarknaden, jämfört med för många andra finansiella produkter. Detta kan dock hålla på att förändras.

Den traditionella affärsmodellen

Den traditionella bankbaserade affärsmodellen för bolån i Sverige går ut på att banken lämnar bolån till kunden och behåller lånen på sin balansräkning. Dessa lån finansieras i hög grad genom att ge ut säkerställda obligationer, vilka i sin tur backas upp genom bankens pool av bolån och skyddas av särskild lagstiftning.

I december 2018 uppgick marknaden för säkerställda obligationer i Sverige till nära 2 180 miljarder kronor, och finansierade därmed runt 66 procent av hela bolånemarknaden. Svenska säkerställda obligationer är i allmänhet AAA-klassade och uppfattas som en attraktiv lågriskinvestering av både svenska och utländska investerare i räntemarknaden, då de ger högre avkastning än statsobligationer.

Bankerna ger ut säkerställda obligationer både i svenska kronor och utländsk valuta. Cirka 40 procent av alla svenska säkerställda obligationer ägs av utländska investerare. Bland de svenska investerarna, som äger övriga 60 procent, är de två största kategorierna försäkringsbolag, som äger 24 procent av alla säkerställda obligationer, och banker, som äger 15 procent. Säkerställda obligationer utgivna av andra banker utgör en viktig del av bankernas likviditetsreserver.

Finansieringskostnaderna för svenska säkerställda obligationer har historiskt sett varit låga, tack vare starkt förtroende för bankerna och låga kreditriskpremier. Samtliga svenska säkerställda obligationsprogram åtnjuter idag högsta möjliga kreditbetyg från kreditvärderingsinstituten. Ett tecken på att investerarna uppfattar risken som låg är den låga räntedifferensen (riskpremien) jämfört med statsobligationer.

En intressant aspekt är att de säkerställda obligationerna har minskat som andel av bolån för storbankerna. Bankerna har alltså inte givit ut fler säkerställda obligationer i samma takt som bolåneutlåningen har ökat. Vad beror det på? Utvecklingen har varit nedåtgående ett ganska bra tag nu. Ett skäl tycks vara att tillväxten för inlåning har varit stark under de senaste tre åren eller så. Säkerställda obligationer har oftast en löptid på fem år eller mer vid emissionstillfället, vilket gör att utgivaren behöver betala en terminspremie i jämförelse med inlåning och kortsiktig finansiering. Bankerna försöker naturligtvis hitta den finansieringsblandning som ger bäst balans mellan kostnad och risk. Eftersom räntorna idag är extremt låga finns det en hög tillgång på mycket billig och oftast stabil inlåning, som gör att bankerna kunnat hålla tillbaka på sin terminsfinansiering i form av utgivning av säkerställda obligationer, trots låga finansieringskostnader.

Svenska banker följer gällande regelverk för likviditetsrisk, men har fortfarande relativt korta skulder jämfört med genomsnittet i EU. Eftersom en stor del av den långsiktiga utlåningen (mestadels bolån med normal avtalad löptid på 30-50 år) finansieras av relativt kortsiktiga skulder, vilka måste refinansieras ofta, bedriver bankerna även löptidsförvandling på bolånemarknaden. Detta gör att bankerna exponeras för refinansieringsrisker och därmed är känsliga för störningar i finansiellt oroliga tider, när insättarnas och investerarnas riskaversion ökar.

För att skydda de viktiga funktioner som bankerna utför krävs det att bankerna uppfyller omfattande kapital- och likviditetskrav och andra arrangemang, inklusive insättningsgarantier och resolution. För bolån har FI även infört regleringar som specifikt syftar till att motverka systemrisker som uppstår under perioder av hög kredittillväxt. Till exempel har bankernas riskvikt för bolån höjts till 25 procent. Sverige har även aktiverat kravet på en kontracyklisk kapitalbuffert och gradvis ökat buffertens nivå till nuvarande 2,5 procent.

Bankregleringar har onekligen starka effekter på bankernas affärsmodeller och lönsamhet. Det är det också meningen att de ska ha. Utan kapitalkrav skulle bankerna till exempel kunna belåna sin balansräkning ännu högre, genom att låna ut mer och därmed generera ytterligare intäkter. De skulle också kunna betala ut mer kapital i aktieutdelning till sina ägare.

Effekten av kapitalkrav kan beskrivas som en ekonomisk kostnad på 40-50 baspunkter för bankerna, uttryckt i relation till bolånevolymerna. Man skulle alltså kunna säga att bankernas bolånemarginaler hade varit runt 40 baspunkter högre utan dessa kapitalkrav. Man kan också föreställa sig att bankerna överför den kostnaden till kunderna, och att regleringarna leder till 40 baspunkter högre låneräntor för kunderna. Eller något mellan dessa extremer.

Om vi sammanfattar den senaste tidens utveckling på den traditionella bolånemarknaden ser vi, för det första, att marknaden blir allt mindre koncentrerad, i och med att mindre banker och utländska filialer tar marknadsandelar från de fyra storbankerna. För det andra sker en utveckling där bankerna i allt lägre grad finansierar sina bolån genom att ge ut säkerställda obligationer. För det tredje medför bolåneverksamheten ekonomiska kostnader, som resultat av specifika policybeslut på kapitalregleringsområdet.

Nya utvecklingar på bolånemarknaden

En ny utveckling är att nykomlingar utanför banksektorn gjort sitt inträde på bolånemarknaden. Detta beror delvis på nya regelverk och teknisk utveckling, som har sänkt inträdesbarriärer och skapat bättre förutsättningar för nya aktörer på marknaden.

Dessa nya aktörer har sinsemellan olika affärsmodeller, men förenas av att de inte är banker och att de verkar utanför banksystemet, både med avseende på hur lån lämnas och finansieras. Till skillnad från banker, som håller bolånen på sina balansräkningar och finansierar dem genom inlåning och säkerställda obligationer, överför dessa aktörer kreditrisken direkt till slutinvesterarna.

Tilltänkta investerare är pensionsfonder och försäkringsbolag, vilka redan spelar en viktig roll i att finansiera de svenska bolånen, genom att de investerar i bankernas säkerställda obligationer. Föregående bild visade att svenska försäkringsbolag äger nära en fjärdedel av alla utestående säkerställda obligationer. De nya aktörerna erbjuder nu direkta investeringar i form av nya sorters finansiella instrument, vilka backas upp av bolån. Risken kan överföras på flera olika sätt, till exempel genom en bolånefond eller värdepapperisering.

Det tycks finnas viss efterfrågan på detta från institutionella investerare. Vissa svenska försäkringsbolag och pensionsfonder investerar numera direkt i bolån. Det rör sig hittills om små absoluta belopp, minimala i relation till deras innehav av säkerställda obligationer, men dagens seminarium tyder på att intresset för dessa slags investeringar kan komma att öka inom en inte alltför avlägsen framtid.

Skuggbanker?

De nya spelarna på bolånemarknaden har gjort att en del av bolånebranschen, och därmed en del av den bolånerelaterade risken, börjat överföras till aktörer utanför banksystemet. Framtiden kan komma att bjuda på mer av denna vara. Ska detta ses som en riskfylld resa på skuggbankernas okända farvatten? Eller är det ett tecken på att den bankcentrerade svenska kreditmarknaden börjar omvandlas till något som mer liknar den anglosaxiska modellen för finansiella marknader och kreditmarknader, där kapitalmarknaden spelar en viktig roll i att finansiera den reala ekonomin?

För att kunna göra en objektiv bedömning av vad de nya bolånestrukturerna kan komma att innebära, tror jag att man måste börja med huruvida det nuvarande regelverket för nya bolånestrukturer är tillräckligt, med avseende på konsumentskydd och finansiell stabilitet.

Å ena sidan anser inte lagstiftarna än så länge att det är nödvändigt att tillämpa samma kapital- och likviditetskrav som gäller för banker på de nya aktörerna.

Detta beror kanske delvis på de kritiska funktioner som bankerna fyller, och identiteten på de som i slutändan finansierar bankerna. Banker finansierar bolån och andra lån genom inlåning och andra så kallade återbetalningspliktiga medel från allmänheten. Det betyder att tjänster som insättning och sparande är kritiska funktioner som måste försvaras och upprätthållas. För att undvika att konsumenter och samhället som helhet ska drabbas av negativa konsekvenser, finns det regelverk som begränsar sårbarheten i bankernas affärsmodeller. Eftersom bolånemarknadens nya aktörer inte finansierar sina bolån genom inlåning från allmänheten, behöver de inte följa samma regler.

Samtidigt är en förutsägbar och tillförlitlig tillgång till kredit i form av bolån en grundläggande funktion, både för enskilda hushåll och för ekonomin som helhet. Detta är en kreditfunktion som också måste upprätthållas.

Genom regelverk och tillsyn hanteras de refinansieringsrisker som uppstår för bankerna i och med löptidsomvandling. Om bolån istället hålls utanför banksystemet saknas motsvarande regler och verktyg. Vid stressade marknadsförhållanden kan därför refinansieringsproblem hos de nya aktörerna leda till kraftigt försämrade villkor för låntagarna, eller till och med att lånen sägs upp. Detta skulle i så fall strida mot generella konsumentskyddsregler, vilka gäller oavsett vem som har lämnat bolånen. Om en större del av bolånemarknaden skulle flyttas utanför banksystemet skulle även kreditutbudet kunna destabiliseras i hela ekonomin.

Konsumenterna behöver alltså skydd i sin roll både som låntagare och som insättare. På så sätt stärks stabiliteten i ekonomin som helhet.

FI:s generella syn på de nya affärsmodellerna för bolån

FI anser att en kreditförsörjning som delvis existerar utanför banksystemet, men går genom andra reglerade aktörer under tillsyn, kan vara av godo. Dock måste det i så fall hanteras på ett korrekt sätt.

För låntagarna kan större konkurrens på bolånemarknaden innebära högre kundnytta genom lägre räntor, fler valmöjligheter och bättre tjänster.

Försäkringsbolag och tjänstepensionsinstitut är viktiga aktörer på finansmarknaden och kan därmed bidra till finansiell stabilitet genom sitt investeringsbeteende. De har mycket längre investeringshorisonter än vad säkerställda obligationer erbjuder idag. I de nya affärsmodellerna bör därför bolån kunna finansieras av investerare med en längre tidshorisont, som ligger närmare den förväntade löptiden för ett bolån.

Genom att investera i nya bolånestrukturer skulle försäkrings- och pensionssektorn kunna ta över en del av kreditrisken för bolån, som idag bärs nästan helt och hållet av bankerna. Detta kan även leda till lägre likviditetsrisk i systemet som helhet, då försäkringsbolag och pensionsbolag är mindre utsatta för uttagsanstormningar och finansieringsrisker än traditionella banker. Det skulle innebära bättre riskfördelning överlag (större kapacitet att absorbera förluster, tack vare olika aktörer) och mindre strukturell obalans (lägre löptidsomvandlingsrisk tack vare bättre matchning mellan löptiden på tillgångar och skulder), vilket är två faktorer som skulle stärka det finansiella systemets motståndskraft som helhet.

Om bolån finansieras utanför bankernas balansräkningar krävs det dock att regleringen och tillsynen anpassas för att marknadsaktörerna ska agera på ett säkert och sunt sätt, och för att skydda konsumenternas intressen.

FI har därför tagit fram detaljerade tillsynsramar för samtliga marknadsaktörer som erbjuder bolån, liksom för de som investerar i bolån. Principerna är i grund och botten desamma som för banker och den traditionella finansieringsmodellen för bolån.

För det första ska investerare ha tillräcklig likviditet för att kunna acceptera att deras investeringar i de nya bolånestrukturerna inte kan ses som en möjlig källa till likviditet. Även om den underliggande exponeringen för kreditrisk är densamma som för säkerställda obligationer, ger investeringar i bolånefonder inte lika god likviditet. Detta innebär begränsningar för investerarnas affärsmodeller och kapitalstrukturer.

För det andra måste aktörer med nya bolånestrukturer ta hänsyn till låntagarnas långsiktiga behov av oavbruten tillgång till kredit. Ett beslut att betala tillbaka lånet i förtid ska vara låntagarens rättighet, aldrig en skyldighet.

FI anser att löptiden för bolånefinansiering i nya bolånestrukturer bör uppgå till minst tio år, och att finansieringens förfalloprofil bör uppvisa en god spridning över tid. Investeringen bör i huvudsak betraktas som något som köps och hålls till förfall. Det får inte finnas en avtalad rätt för investerare att lösa in sin investering i förtid.

Det bör noteras att det även finns andra regler som syftar till att säkerställa enskilda låntagares intressen, och därmed förhindra dem från att pressas till att betala tillbaka sitt bolån i förtid. Särskilt konsumentkreditlagen innehåller bestämmelser som begränsar långivarens möjlighet att ensidigt höja räntan i samband med räntejusteringar. Detta gäller oavsett långivare och finansieringsmodell.

För det tredje måste investerare ha tillräckligt kapital för att kunna absorbera eventuella förluster från sin bolåneinvestering. Den nya bolånemarknaden i Sverige är just nu inriktad på mycket låg kreditrisk, men investerare måste ändå ha tillräckligt med kapital för att kunna hantera eventuella förluster.

Slutligen måste investerare ha en hög riskmedvetenhet för att korrekt kunna bedöma riskerna med investeringen, inklusive den bolånerelaterade kreditrisken. Återigen, kreditriskerna framstår just nu som mycket låga, men om förluster av något skäl skulle uppstå får inte investeraren ha några illusioner: risken är investerarens egen, inte fondens, förvaltarens eller den ursprungliga kreditgivaren. Det är viktigt att betona detta, då försäkringsbolag till skillnad från banker inte har någon stark tradition av att bedöma bolånerelaterade kreditrisker.

Banknära strukturer

Banker har även själva börjat visa ett intresse för att upprätta nya bolånestrukturer vid sidan om den traditionella bolåneverksamheten på balansräkningen. Kombinationen av ökad konkurrens på bolånemarknaden och höga ekonomiska kostnader, i och med de nuvarande regelverken för bankverksamhet, har skapat incitament för bankerna att själva utveckla nya bolånestrukturer som liknar de nya marknadsaktörernas. Dessa strukturer medför särskilda frågeställningar och risker som både enskilda banker och FI kommer behöva ta hänsyn till.

En sådan aspekt är huruvida dessa nya strukturer ska ingå i den konsoliderade situationen för bankens företagsgrupp, vilket får effekter på kapitalkrav och andra regelkrav som gäller på gruppnivå. En annan aspekt är de potentiella återflödesrisker som kan uppstå för de bolån som banken har lämnat och sedan överfört till den nya bolånestrukturen. Med återflödesrisk avses risken att banken kan känna sig tvungen att ta tillbaka bolån till den egna balansräkningen under perioder av finansiell påfrestning, i syfte att undsätta investerare, förhindra kreditförluster och skydda sitt anseende bland investerare på marknaden – även om den inte har någon formell skyldighet att agera så.

Avslutande anmärkningar

När nya aktörer eller produkter dyker upp på marknaden tenderar de lätt att antingen hyllas eller fördömas av media och i samhällsdebatten. Det är inte FI:s uppgift att vare sig skydda eller främja några affärsmodeller, gamla eller nya; FI fokuserar endast på huruvida de är sunda. Vi förespråkar finansiell innovation om affärsmodeller kan utformas och regleras på ett sådant sätt att det innebär fördelar både för kunder och för den finansiella stabiliteten.

FI är av uppfattningen att nya, framväxande bolånestrukturer i grund och botten kan vara av godo om de utformas på rätt sätt. Detta gäller oavsett om den nya bolånestrukturen ägs av någon ny marknadsaktör eller av en bank.

Nya strukturer kan bidra till ökad kundnytta genom ökad valfrihet och mer konkurrens, vilket ökar trycket på låneräntorna. Men det är inte bara enskilda låntagare som kan gynnas. Det kan även finnas viktiga potentiella vinster för den finansiella stabiliteten om Sveriges kreditefterfrågan kan tillgodoses genom en bredare, stabilare och mer diversifierad bas av kapital och finansieringskällor – istället för enbart affärsmodeller där alla risker hålls i banksystemet.

De nya strukturerna befinner sig fortfarande i sin linda och det går att tänka sig många olika framtidsscenarier. FI kommer att följa utvecklingen noggrant och bevaka marknadens omfattning och risknivå.

Tack för visat intresse.