Erik Thedéen: Sårbarheter på obligationsmarknaden kan påverka fastighetsföretagen

• Datum: 2021-11-30
• Talare: Erik Thedéen
• Möte: Moody's Nordic Real Estate Conference

"Pandemikrisen gav oss vissa nya och värdefulla insikter om finansiell stabilitet. Framför allt uppdagades en del nya sårbarheter: vissa delar av obligationsmarknader i Sverige och utomlands slutade att fungera. I Sverige gällde det främst marknaden för företagsobligationer som har kopplingar till hur fondbolagen hanterar räntefonder. Detta är av särskilt betydelse för de svenska fastighetsföretagen som i växande utsträckning finansierar sig på obligationsmarknaden." Detta var utgångspunkten för Erik Thedéens anförande, där han särskilt lyfte fram följande:

1. Covidkrisen blottlade sårbarheter i marknaden för företagsobligationer. Genom att en allt större del av näringslivets och särskilt fastighetssektorns finansiering sker via obligationer är en dåligt fungerade marknad – har det visat sig – ett hot mot den finansiella stabiliteten. Marknaden måste nu reformeras så att den blir både bredare och djupare och därmed bättre på att omfördela risk. Det kan ske genom att öka transparensen kring priser och avslut, och genom att emissioner sker i större samlade volymer, i så kallat benchmarkformat, för att marknadens likviditet på så sätt förbättras. Här driver FI på för att åstadkomma snabba förbättringar.
2. Covidkrisen visade också att den allt större fondmarknaden behöver förbättras. Fonderna är stora köpare av företagsobligationer. Vissa företagsobligationsfonder drabbades av en uttagsanstormning när värdet på obligationerna föll i början av pandemin. Detta ledde i sin tur till ett stort säljtryck på företagsobligationsmarknaden och ytterligare prisfall, vilket gjorde läget akut. Under några dagar slutade företagsobligationsmarknaden att fungera. FI har redan tydligt markerat att fonder måste förbättra sin likviditetshantering. Att ha daglig inlösenrätt i kombination med dålig likviditet i de underliggande innehaven är inte acceptabelt. Det är en finansiell stabilitetsrisk, men också en konsumentskyddsrisk om sparare förleds att tro att medel i fonder är mer lättillgängliga än de faktiskt är.
3. En gemensam nämnare här är att delar av det finansiella systemet som ligger vid sidan av bankerna, såsom fonder och obligationsmarknader, nu måste genomgå motsvarande reformering som bankerna efter krisen 2008. Motståndskraften måste öka rejält. Det är inte rimligt att systemet blir beroende av eller förväntar sig statliga interventioner, exempelvis centralbankers köp av obligationer, så snart det börjar gnissla. En sådan ordning subventionerar risktagande. Stödåtgärder som var nödvändiga och rimliga i krisens början, när osäkerheten var som störst, bör inte ligga kvar för länge. Det riskerar att bygga upp nya obalanser och därigenom så frön till framtida kriser.
4. Fastighetsföretagen har i flera år gynnats av en stark ekonomisk tillväxt som lett till låga vakanser och hög hyrestillväxt. Samtidigt har det varit lätt och billigt att låna. Resultatet har blivit snabbt stigande priser på fastigheter. Den pågående ekonomiska återhämtningen medför att priserna på fastighets¬marknaden i stort åter följer den långsiktiga uppåtgående trenden. Det är en trend där risktagandet i fastighetssektorn kontinuerligt skruvas upp när antagandet om varaktigt låga räntor byggs in i kalkylerna. Av avgörande betydelse är tillgången till billig lånefinansiering. De låga räntorna har lett till att fastighetsföretagen successivt lånat mer för att finansiera fastighetsköp och förvärv av hela fastighetsföretag. Vilket höjer marknadspriserna ytterligare och kräver än större lån för kommande köp. Och så vidare.
   
   De svenska fastighetsföretagens skulder är i dag stora i förhållande till rörelse¬resultat och kassaflöden och därmed till företagens förmåga att hantera högre räntor på sina lån från banker och obligationsinnehavare. Det gör fastighetsföretagen exponerade mot stigande finansieringskostnader och störningar i refinansieringen som kan göra det svårt att omsätta förfallande obligationer.
   
   En störning i fastighetssektorn, utlöst av refinansieringsproblem i obligationsmarknaden eller på annat sätt, kan få stora effekter även för bankerna som fortsatt är stora kreditgivare till fastighetsföretagen. Trots att fastighetsföretag i dag finansieras vid sidan av bankerna finns därmed en riskkoppling mellan obligationsmarknaden och banksystemet. Här finns skäl till fortsatt vaksamhet.