Debattartikel i SvD 18/11: Amorteringskrav stänger inte ute unga

Det har nu gått lite mer än tio år sedan världsekonomin drabbades av en djup kris med rötter i det finansiella systemet och i ansvarslös kreditgivning. De ekonomiska följderna – och de politiska – lever kvar runt om i världen. De erfarenheterna får vi inte glömma bort.

Att värna stabilitet handlar om att ta höjd för att det oväntade kan inträffa. Få tror exempelvis att det egna huset ska brinna ner. De flesta väljer ändå att teckna en brandförsäkring.

FI har fått i uppdrag att motverka finansiella obalanser på kreditmarknaden. Med stöd av mer kraftfulla verktyg har FI stärkt banksystemets motståndskraft genom bland annat skärpta kapital- och likviditetskrav. Erfarenheter och forskning visar att finansiella obalanser nästan alltid beror på att skulder växer för snabbt i någon del av ekonomin. I Sverige har hushållens skulder under ett antal år ökat snabbt. Hushållens sparande är högt, men hur tillgångarna är fördelade mellan skuldsatta hushåll och övriga är oklart. FI har infört bolånetak och amorteringskrav för att minska risken för en ohållbar skuldutveckling.

Hushållens skulder ökar nu långsammare. Tidigare ökade också andelen låntagare med mycket höga skulder. Den utvecklingen har nu brutits. De som omfattas av åtgärderna köper lite billigare bostäder och amorterar lite mer. Det är bra för motståndskraften och stabiliteten. FI ser idag inte behov av att ytterligare skärpa amorteringskraven. Men det är inte heller motiverat att lätta på kraven, annat än möjligen i en ekonomisk kris.

Regleringar får ofta bieffekter som man behöver förhålla sig till. En omdiskuterad fråga är hur amorteringskraven påverkar unga. Det hävdas ibland att amorteringskraven stänger ute många unga hushåll från bostadsmarknaden. Men stämmer den bilden?

Sett i ett längre perspektiv har unga fått det svårare att få tag på en egen bostad. Skälen är flera. En liten hyreslägenhet var förr en vanlig första bostad, men i synnerhet i större städer har andelen hyresrätter minskat och kötiderna har ökat. Samtidigt har bostadspriserna stigit kraftigt. Ungas inkomster har också stigit, men inte i samma takt. För att köpa en lägenhet krävs därför mycket mer pengar – både i kronor och i relation till inkomsten – än för bara 10–15 år sedan. Mer pengar betyder för de flesta mer lånade pengar; det är få som kan köpa en första bostad för egna pengar.

En ny rapport från FI belyser ungas möjligheter på bostadsmarknaden. Utifrån data i FI:s bolåneundersökning över bostadsköp från tiden före amorteringskraven analyseras hur förändringar i inkomster, bostadspriser, kreditprövning och amorteringskrav har påverkat möjligheterna att köpa motsvarande bostäder 2018.

Analysen visar att 85 procent av unga bostadsköpare från 2012 skulle ha kunnat köpa samma bostad 2018. Den faktor som utgör det största hindret för de övriga är att bostadspriserna stigit kraftigt sedan 2012. För äldre hushåll är andelen 89 procent. Det är alltså inte markant större andel av unga som påverkas. De flesta köpare kan dessutom anpassa sig, exempelvis genom att köpa en bostad med lägre pris, och är då inte utestängda från bostadsmarknaden. Till och med i Stockholms innerstad, där lägenheter är särskilt dyra, blir effekterna överlag begränsade: för den som måste anpassa sitt köp skulle det till exempel innebära en lägenhet på 27 kvadratmeter i stället för 33.

I rapporten konstateras att även amorteringskraven påverkar ungas möjligheter, främst kravet kopplat till belåningsgraden som infördes 2016. Mest påverkas unga som bor i storstäder, köpte dyrare bostäder och hade tidigare låg avtalad amorteringstakt. Men eftersom många unga amorterade redan 2012 är effekten mindre än vad som ofta påstås.

Rapporten visar också att andelen unga bland bostadsköparna ökat mellan 2012 och 2018. Det betyder inte att det har blivit lättare för unga att köpa en bostad. Men att unga har stängts ute från bostadsmarknaden stämmer alltså inte.

Hade det varit bättre för unga om amorteringskraven inte införts? Mitt svar är nej och det av två skäl.

För det första har amorteringskraven dämpat prisuppgången på bostäder. Som framgår skulle unga köpare ha missgynnats av ännu högre priser.

För det andra hade det inte varit ansvarsfullt att låta unga låna allt mer för att hålla igång en spiral med snabbt stigande bostadspriser. De skulle därmed inteckna allt mer av sina framtida inkomster för boendekostnader. Och de skulle bli allt mer utsatta om räntorna skulle gå upp eller bostadspriserna gå ner.

Finanskriser har ofta föregåtts av perioder med snabbt stigande skuldsättning. Överdriven optimism och bristande förmåga att se och hantera risker löper också som en röd tråd genom historien. När allt går bra är det lätt att underskatta riskerna med skulder. Det finns idag goda argument som talar för att räntorna kommer att förbli låga och att bostäder inte är övervärderade. Men för bara några år sedan hade de flesta – inklusive jag själv – sagt att nuvarande låga räntor var närmast otänkbara. Och ingen kan med visshet säga att räntorna inte kan stiga eller att bostadspriser inte kan gå ner kraftigt. Att utesluta att vi på nytt kan bli överraskade är oförsiktigt.

I det perspektivet är amorteringskrav motiverade. Kraven har bidragit till att skulderna ökar långsammare och att trenden med en växande andel högt belånade hushåll har brutits. Det är bra för motståndskraften. Parallellt har uppgången i bostadspriserna dämpats, vilket underlättar för unga som ska köpa sin första bostad.

Så, ja: Amorteringskrav gör att en del unga, särskilt i storstäder, kan behöva välja en billigare bostad. Men det stänger inte dörren till bostadsmarknaden. Tvärtom rullar det mesta på som innan kraven infördes:

• Unga fortsätter att köpa bostäder och de får lån.
• Unga står för en större andel av lånefinansierade bostadsköp än 2012.
• Svenska hushållsskulder fortsätter att öka men i dämpad takt.
• Omsättningen på bostadsmarknaden är högre än innan 2016, då det första amorteringskravet infördes.

Av detta följer inte att läget på bostadsmarknaden är gott. Rörligheten behöver öka. Tillgången till hyresrätter är dålig. Och det behöver byggas fler och billigare bostäder.

Men att motverka strukturella problem på bostadsmarknaden genom att lätta på lånereglerna vore fel väg att gå. En utveckling med snabbt stigande skulder sågs i flera länder under åren före finanskrisen. Lösningen på ungas och andras svårigheter att hitta bostäder måste – för deras och för samhällsekonomins skull – sökas via andra vägar än att hushåll tar på sig ständigt större skulder.

Erik Thedéen 
Generaldirektör, Finansinspektionen