Debattartikel i Dagens Nyheter 24/3: Dags att bromsa bolånen – amorteringskrav återinförs

Det bekräftar att den mänskliga kris och ekonomiska nedgång som pandemin medfört inte har minskat hushållens benägenhet att låna. Vi ser också att bostadspriserna och hushållens skulder stiger snabbare nu än i höstas när data till bolånerapporten samlades in. Mycket talar därför för att även skuldsättningen fortsätter att öka.

Sett över en tioårsperiod har hushållens lån ökat med omkring 90 procent och bostadspriserna i landet som helhet med 75 procent. I större städer är uppgången för både lån och priser långt större. Under samma tid har hushållens disponibla inkomster bara stigit med lite mer än 50 procent.

En viktig drivkraft bakom denna utveckling fanns redan före pandemin: ränteläget. Vi ser exceptionellt låga räntenivåer i Sverige och omvärlden, trots viss uppgång i räntor på längre löptider sedan i höstas.

Andra drivkrafter under det senaste året är kopplade till pandemin. Trots att många sektorer i svensk ekonomi har drabbats hårt av restriktioner och många förlorat inkomster har flertalet hushåll klarat sig väl. Genom lägre utgifter för sådant som utlandsresor, restaurangbesök och nöjen, och genom distansarbete, har många till och med mer pengar att röra sig med än tidigare. De som har jobb har också fått högre löner. Många har samtidigt velat ha större bostad – gärna en villa – när de arbetar hemma. Detta gör att de är beredda att lägga mer på sitt boende och för det behöver de låna mer. Bolånerapporten visar även en tydlig ökning av så kallade tilläggslån, som ofta används för renoveringar.

Även om det alltså går att hitta förklaringar till att bostadspriserna stiger, finns anledning att befara att det går för fort och för långt. I en miljö där tillgångspriser bara stiger – inte bara på bostäder – finns en risk att många rycks med, i tron att det kommer att fortsätta så och bli ännu dyrare att köpa senare. Det gör att de betalar mer och därmed måste låna mer. Och så vrids pris- och lånespiralen ett varv till. Det är en oroande utveckling.

Det vi konstaterar i bolånerapporten är att nya låntagare lånar väsentligt mer i relation till sin inkomst än för fyra år sedan. Vi ser också att gruppen med de allra största lånen i förhållande till sin inkomst återigen växer. Amorteringskraven har bromsat ökningen, men inte mer än så.

Hushållens växande skulder gör dem i synnerhet allt mer känsliga för högre räntor. En sårbarhet som var stor före pandemin riskerar nu att bli ännu större. Det händer i ett läge där utrymme för lägre räntor framöver knappt finns, inte ens om det blir en kris. Däremot kan räntorna mycket väl stiga, exempelvis till följd av inflationsoro eller högre riskpremier; här kan det räcka att läget i omvärlden ändras.

Även om bolånerapporten visar att de flesta hushåll skulle klara sina skuldbetalningar om räntor stiger eller någon blir arbetslös, skulle hushåll med små buffertar i sådant fall tvingas dra ner på sin konsumtion. Det är tungt för dessa hushåll och kan även förstärka nedgången i ekonomin. Viker dessutom efterfrågan på bostäder skulle bopriserna börja falla, vilket gör än fler hushåll mer benägna att konsumera mindre och långivarna mer försiktiga. Därmed blir trycket neråt i ekonomin än starkare.

Utvecklingen mot större lån hos allt fler nya låntagare manar därför till försiktighet, inte minst i nuvarande miljö. Lyfter vi blicken från den svenska bostadsmarknaden ser vi ju börser runt om i världen på högre nivåer än någonsin. Vi ser företag utan verksamhet och finanseringsupplägg utan innehåll värderas högt. Vi ser priser på kryptotillgångar, som fungerar som spekulationsobjekt, rusa i höjden. Här kan både enskilda och samhällsekonomin komma att ta skada.

Risker kopplade till hushållens stora bolån var orsaken till att FI införde amorteringskrav. De har bidragit till att nya bolånetagare tar mindre lån, vilket har dämpat bostadspriserna. Och de som tog lån tidigare år har hunnit betala av en del. På så sätt var hushållen mindre sårbara när pandemin kom.

För att motverka konsekvenserna av pandemin beslutade FI i april 2020 att ge banker möjlighet att tillfälligt låta alla hushåll som så önskade slippa att amortera. (Den ventilen fanns redan tidigare för dem som fick ekonomiska problem.) Syftet var att ge låntagare utrymme att upprätthålla konsumtionen eller använda uppskjutna amorteringar för att öka buffertsparandet, pengar som kan behövas om någon i hushållet blir av med jobbet i pandemins spår. Undantaget är tillfälligt för alla låntagare. Även i låneavtal som ingås under pandemin är grundvillkoret att amorteringskrav gäller.

Åtgärden har fått effekt. Omkring 230 000 låntagare hade utnyttjat möjligheter till undantag fram till januari 2021. Enligt bolånerapporten beviljades drygt 9 procent av de som tog ett nytt bolån undantag från amortering på delar eller hela sitt bolån. I genomsnitt är det omkring 45 000 kronor som dessa hushåll kunnat använda till annat, På så sätt har undantaget fungerat som ett kompletterande medel för att motverka pandemins effekter.

Undantaget gäller till den 31 augusti 2021. FI:s beslut togs som en krisåtgärd. Coronakrisen är inte över, men som framgår av vår undersökning stiger nu skuldsättningen. Samtidigt rusar priserna på delar av bostadsmarknaden, vilket kommer leda till fortsatt stigande skuldsättning. Det finns, som jag nyss konstaterat, en risk att en tro på att priser bara kan gå uppåt lägger grunden för en snabb och obehaglig vändning.

När vi blickar framåt är det därför på nytt hushållens och svensk ekonomis långsiktiga motståndskraft som måste stå i centrum. När skulderna fortsätter stiga i en miljö som är mer osäker än när amorteringskraven beslutades, är det dags att dra åt bromsen. Givet rådande förhållanden kommer FI därför att låta undantaget från amorteringskraven löpa ut i augusti.

Amorteringar har blivit en del av vardagen. Att inte mer än en tiondel av nya bolånetagare utnyttjat undantaget bekräftar att de flesta ser det så. FI:s bolåneundersökning – och utvecklingen i övrigt – visar att det är läge att i åtminstone det avseendet återgå till vardagen efter sommaren.

FI:s uppdrag är att bidra till att hushåll och banker är bättre rustade att hantera framtida överraskningar. Pandemin har påmint oss om att oväntade saker händer och den har på många håll i omvärlden tänjt kapaciteten till ekonomiskt stöd till det yttersta. Vårt uppdrag innebär att vi måste tillämpa en försiktighetsprincip, som innefattar hänsyn till det oförutsedda och till och med det oförutsebara.

FI har inte svaren på frågor om vad som händer härnäst – med pandemin, med ekonomin eller med finansmarknaderna – och det har heller ingen annan. Men en sak är säker: Att vi bör utgå från att vi kan bli överraskade igen. Därför är det viktigt – för FI och för andra aktörer – att fortsätta att värna motståndskraften även mot det oförutsedda, av hänsyn till både enskilda hushåll och till samhällsekonomin.

Erik Thedéen generaldirektör