En stabil och väl fungerande finansmarknad för allaEn stabil och väl fungerande finansmarknad för allaDen svenska bolånemarknaden 2023
Bolånetagare pressas av stigande räntor. Samtidigt har den stora majoriteten av nya bolånetagare fortfarande goda marginaler i sin privatekonomi. Det konstaterar Finansinspektionen i årets bolånerapport som presenteras i dag.
De svenska hushållens lån har under lång tid ökat snabbare än de disponibla inkomsterna. Det beror bland annat på låga räntor och stigande bostadspriser. Under 2022 och början av 2023 förändrades den makroekonomiska utvecklingen dramatiskt. Inflationen steg kraftigt, bolåneräntorna mer än fördubblades och bostadspriserna sjönk. Många prognosmakare förutspådde en kommande lågkonjunktur. Allt detta påverkade situationen för hushållen, inte minst för de som köpte bostäder.
Den här rapporten analyserar utvecklingen på bolånemarknaden med hjälp av ett stickprov av nya bolånetagare som tog ett nytt bolån under tidig höst 2022, och där bostadsaffären ofta hade gjorts upp under sommaren 2022 eller tidigare. Därmed speglar stickprovet till viss del de dramatiska omställningar som har skett i den ekonomiska miljön, men omställningen har fortsatt därefter. Räntorna har fortsatt att stiga, bostadspriserna har fortsatt nedåt och utlåningen till hushåll växer allt långsammare.
Aktiviteten på bostadsmarknaden avtog under 2022. Det syns också i vårt stickprov. Samtidigt ökade antalet förstagångsköpare. Deras andel av bostadsköparna var tillbaka på samma nivå som 2019, efter att ha sjunkit under pandemiåren.
Stickprovet 2022 påminner annars på många sätt om hur det såg ut 2021. Nya bolånetagare köpte i genomsnitt lika dyra bostäder och lånade i genomsnitt lika mycket 2022 som 2021. Den genomsnittliga belåningsgraden var ungefär densamma båda åren och skuldkvoten minskade något i stickprovet 2022. År 2022 var det en något mindre andel låntagare som hade en skuldkvot på över 450 procent och en belåningsgrad på över 70 procent jämfört med året innan.
Räntorna ökade markant under 2022. Den genomsnittliga bolåneräntan i stickprovet 2022 mer än fördubblades jämfört med året innan. För nya bolånetagare gick en betydligt större andel av inkomsten till att betala räntor än tidigare år. I genomsnitt gick ungefär 10 procent av inkomsten till räntebetalningar i september 2022. I mars 2023 uppgick samma andel till 12 procent. Det är den högsta andel som uppmätts sedan Finansinspektionen (FI) började med kartläggningen 2012. Samtidigt valde en betydligt större andel nya låntagare rörliga bolåneräntor än under 2021. Andelen med rörlig ränta 2022 var den största sedan 2016.
En hög belåningsgrad och skuldkvot innebär att låntagare kan vara mer sårbara för olika störningar. Men för en mer omfattande bedömning av sårbarheten behöver måtten kompletteras med låntagarnas kassaflöden, som visar deras inkomster i förhållande till utgifterna. Vi gör därför en förenklad kassaflödesberäkning i rapporten. De nya låntagarna hade i genomsnitt ett lägre överskott redan när de tog lånet jämfört med låntagarna 2021. Den ökade sårbarheten beror framför allt på högre räntor och i viss mån på ökade schablonkostnader. Det innebär att många låntagare kan behöva minska på sitt sparande eller anpassa sin konsumtion till den förändrade ekonomiska situationen. Eftersom nya låntagare tenderar att ha större lån och mindre marginaler än befintliga bolånetagare kan denna grupp vara särskilt sårbar för högre inflation, högre räntor och fallande bostadspriser.
För hushåll som får svårt att få ekonomin att gå ihop finns det möjlighet för banker att medge undantag från amorteringskravet, en så kallad ventil. Finansinspektionen kartlägger just nu hur bankerna tillämpar ventilen och kommer att slutrapportera resultatet i juni 2023. Den övergripande bilden i dag är att ventilen används i betydligt högre grad än de senaste åren.
